第一章 总 则

第一条 为规范城市规划区集体土地上村(居)民住房建设管理，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和《南县县城总体规划》、《南县土地利用总体规划》等法律法规规定，结合我县实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于《南县县城总体规划(1999-2020)》(2010年修改)确定的城市规划区范围内村(居)民的住宅建设行为。

本办法所称城市规划区指《南县县城总体规划(1999-2020)》(2010年修改)中规划划定的区域，包括核心控制区、近郊村(社区)以及规划控制区。

本办法在城市规划区内还划定沿城、沿路、沿水区域。

核心控制区指城市规划区已规划为建设用地的《南县县城概念性规划》划定的相关区域，包括南县县城主城区、南县经济技术开发区。

沿城(即近郊村)指与核心控制区边界线相邻的行政村(社区)。

沿路指在近郊村和规划控制区内的国道、省道及其他快速干道两侧用地界线起向外延伸200米范围以内的区域。

沿水指在城市规划区范围内三仙湖水库、南茅运河、哑巴渡河、藕池河东支、藕池河中支沿岸从大堤禁脚起向内侧延伸200米范围内区域。

规划控制区指城市规划区除核心控制区、沿城、沿路和沿水以外的其他区域。

第三条 本办法所指村(居)民，是指居住和户籍在本办法规定的适用范围内享有土地承包经营权或享有集体经济组织权益，履行集体经济组织成员义务的村(居)民。

本办法所指村(居)民住宅，是指村(居)民在本村(社区)建设(含新建、改建、扩建)供自己居住的房屋。

第二章 住房安置货币补助

第四条 核心控制区的村(社区)原则上不再允许村(居)民新建住房(已经规划审批的安置点除外)，一律实行住房货币化安置。

第五条 符合住房安置货币补助条件的为享有土地承包经营权的在册实际人口。

(一)有下列情形之一的，享受住房安置货币补助：

1.原属本农村集体经济组织成员，经征地“农转非”或取得蓝印户口后未享受城镇居民待遇，仍保留承包经营土地并实际居住、生活在原地(原籍)的人员；

2.原户口在所在村组的现役和退伍军人(不含现役军官、已享受转业安置待遇的三级及以上士官、在外结婚定居人口)、大中专院校在校学生、强制戒毒以及服刑人员；

3.当事人为本村(社区)集体经济组织成员，其配偶虽没有承包地、也未享受农村集体经济组织成员权利但户口已迁入的；

4.法律、法规规定的其他人员。

(二)有下列情形之一的，可增加1人享受住房安置货币补助：

1.独生子女，并已领取独生子女证，或者已婚尚未育有子女的，增加1人享受住房安置货币补助；

2.年龄在60周岁以下的独身者、丧偶者、离异者(离异一年以上)，增加1人享受住房安置货币补助；

3.家庭成员中既有农业人口又有非农业人口的，其非农业人口无其它房产且长期在被货币安置房屋内居住，不论非农业人口多少，总计在该户农业人口基数上增加1人享受住房安置货币补助；

4.家庭成员全部为非本村(社区)集体经济组织成员，通过继承房屋等方式长期居住且取得常住户口，没有其他房产或未享受“房改房”和其他福利房政策的，该户可以计算1人享受住房安置货币补助。

(三)已享受住房安置货币补助的当事人，不得再在农村购买房屋，也不得在农村申请或购买土地另行建房。住房和城乡建设及国土资源行政主管部门不得办理相关审批手续。

第六条 享受住房安置货币补助的人口，应同时具备下列条件：

(一)被拆迁房屋为合法建筑；

(二)除被拆迁房屋外，本集体经济组织范围内无宅基地和住房，及未曾实施住房安置(安置住房二次拆迁的除外)。

第七条 住房安置货币补助按照《益阳集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法》实行的，符合条件的被安置人员按50平方米/人、补助标准3000元/平方米核算。

第八条 货币补助资金由县人民政府从下列渠道筹措：

(一)拆迁安置户，拆迁安置费由用地单位承担，列入新征土地成本；

(二)非拆迁安置户，由土地征用、储备收益主体承担；

(三)其他可用于安置房建设的资金。

第九条 符合失地少地条件的被安置村(居)民，根据有关政策规定，可自愿选择参加城镇职工基本养老保险或城乡居民社会养老保险，政府和集体经济组织为其参加上述养老保险提供参保缴费补贴。具体办法按《益阳市人民政府办公室关于进一步做好被征地农民社会保障工作的指导意见》(益政办发〔2014〕12号)等相关规定执行。

第十条 核心控制区的村、社区(安置点之外)的D级危房、倒塌房屋不得新建、改建、扩建，按以下办法处置：

(一)房屋在项目建设、拟收储土地征收红线范围内，户主申请拆迁的，可参照集体土地征收补偿政策提前拆迁，征拆资金进入宗地土地成本，村(居)民安置实行货币化安置；

(二)房屋所在区域近期不实施征收的，由县人民政府安排专项资金对其宅基地予以补偿收回。因灾危房倒塌、D级危房不能居住造成生活困难且符合保障性住房申请条件的，房地产主管部门必须优先解决其住房困难；

(三)收购后的房屋，由县人民政府组织对房屋进行拆除、平整土地，县人民政府相关职能部门按管辖权负责收购后的禁违和土地管理工作，所收购的房屋及宅基地由县不动产登记部门进行登记。

第三章 建设模式

第十一条 核心控制区除实行货币安置之外的其他村(居)民严禁在规划的安置点外零散建设私房，村(居)民住房困难的，县人民政府组织统规统建，即统一进安置点、统一规划、统一设计、统一建设。

沿城、沿路、沿水控制地带严禁在安置点或集中居住点之外分散建房，但可以统规自建，即统一规划、统一设计、自行建设。县人民政府住建部门根据各镇人民政府统计的各村(社区)居民住房困难危改情况，制定年度居民安置点和集中居住点建设方案。

规划控制区村(居)民应在规划的安置点或集中居住点、自然居民区和原址上建房，服从规划审批。

第十二条 本办法实施前已启动征地拆迁安置工作、已规划审批确定实施的居民点和历史自然形成的村(居)民居住点的村(居)民住房建设遗留问题，经各相关部门集中研究会审后，拟定具体解决方案，报县人民政府审批后实施。

第十三条 村(居)民出卖、出租住宅后，不得再申请建设住宅。禁止城市居民购买集体土地上村(居)民住宅或使用农村集体土地建房。

第四章 村(居)民建房管理

第十四条 规划与建筑设计。村(居)民住宅建设应当按照批准的城市总体规划、土地利用总体规划、村庄规划、村(居)民住宅建设点(安置点)修建性详细规划、《南县城市设计导则》、《南县美丽乡村建设导则》和益阳市湖区居民建筑设计样板图集进行建设。

第十五条 占地面积与建设标准。在核心控制区安置点建设村(居)民住宅的，每户建筑占地面积不得超过60平方米，建筑面积不得超过300平方米。

沿城、沿路、沿水控制地带和规划控制区村(居)民住宅建设，每户建筑占地面积不得超过100平方米，建筑面积不得超过300平方米。

第十六条 核心控制区和需跨村跨组建房的，应该使用国有建设用地。村(居)民跨村跨组确需使用集体建设用地的，乡镇人民政府必须指导相关村、组做好集体土地调换工作。

第十七条 申请条件。村(居)民符合下列情形之一的，可以申请住房建设：

(一)因发生或防御自然灾害，需要拆迁安置的；

(二)原有住房危旧或人均住房面积少于40平方米需要新建或扩建的；

(三)达到法定结婚年龄、确需分户建房的；

(四)因征地拆迁或村庄建设需搬迁而未安置的；

(五)不符合新建房屋条件，但自愿放弃原分散居住的住宅用地，向集中居住区集居的；

(六)经依法批准，回原籍落户，成为原籍村集体经济组织成员后享有土地承包经营权或者享有集体经济组织权益，需要新建住房的；

(七)外来人口依法落户成为本村(社区)集体经济组织成员后享有土地承包经营权或者享有集体经济组织权益，需要新建住房的；

(八)法律法规规定可以申请建房的其他情形。

第十八条 村(居)民申请建设住宅必须提交下列资料：

(一)村(居)民住宅建设申请书；

(二)村(居)民户口簿、结(离)婚证、身份证；

(三)其它相关资料。

第十九条 二层(含二层)以下或者建筑面积在300平方米(不含300平方米)以下的村(居)民住宅建设，按下列程序办理报建手续：

(一)村(居)民持本办法第十九条规定的资料向集体土地所有者和村(社区)委员会提出书面申请，经村(社区)委员会讨论张榜公示(公示期不少于7日)，公示期满无异议的，社区、村(社区)委员会签署同意意见并附必备资料报乡镇人民政府。乡镇人民政府受理和组织现场踏勘，10个工作日内确定是否符合建房要求，符合要求的，提交乡镇规划委员会例会初审，并提出初审意见(例会纪要)，报县住房和城乡建设主管部门规划例会或县规划委员会例会审查。审查通过后，在城市规划区核心控制区内集体土地上进行住宅建设的由县住房和城乡建设行政主管部门在10个工作日内核定建设用地规划条件，按本条第二款之规定办理好土地使用证明后，办理建设工程规划许可证；在城市规划区核心控制区外不占用农用地进行住宅建设的由所在乡镇人民政府在10个工作日内核发乡村建设规划许可证，占用农用地进行住宅建设的须先办理农用地转用审批手续，再由所在乡镇人民政府在10个工作日内核发乡村建设规划许可证。

(二)社区、村(居)民持乡村建设规划许可证或规划条件及其他有关资料向县国土资源行政主管部门提出用地申请。县国土资源行政主管部门在受理申请后10个工作日内对申请建房户资料进行审查，做出是否准予用地决定。属于县人民政府批准的，核发村(居)民建房许可证；需要上报市、省人民政府审批的及时上报。

(三)村(居)民持乡村建设规划许可证或建设工程规划许可证、村(居)民建房许可证及其他材料到办理规划行政许可的乡镇人民政府或县住房和城乡建设行政主管部门申请放线，乡镇人民政府或县住房和城乡建设行政主管部门受理申请后10个工作日内组织放线。

(四)村(居)民住宅竣工后90日内，向办理规划行政许可的乡镇人民政府或县住房和城乡建设行政主管部门申请规划核实，乡镇人民政府或县住房和城乡建设行政主管部门受理核实申请后10个工作日内组织竣工规划核实。

(五)建房申请人持相关建房审批手续和竣工规划核实意见，向县不动产登记机构申请办理权属登记手续。

三层(含三层)以上或者300平方米(含300平方米)以上村(居)民住宅建设，按基本建设程序办理报建手续。

第二十条 依据《湖南省实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法》(省人民政府〔2008〕231号令)，凡在本办法规定范围内进行村(居)民住宅建设，占用耕地的，减半收取耕地占用税；村(居)民经批准搬迁，原宅基地恢复耕种，新建住宅占用耕地不超过原宅基地面积的，不征收耕地占用税；超过原宅基地面积的，对超过部分减半征收耕地占用税。

村(居)民建房确需使用耕地的，应当由县人民政府统筹补充，实行先补后占，占补平衡，不得向村(居)民收取耕地开垦费。

第二十一条 批后管理工作由乡镇人民政府或县住房和城乡建设行政主管部门负责。

第二十二条 批后管理的主要内容：

(一)现场公告牌设立；

(二)组织在基础工程完工后验线验收；

(三)对村(居)民住宅建设工程地下工程、主体工程、外装饰材料、色彩和公共配套设施建设等进行监督检查。

第二十三条 乡镇人民政府或县住房和城乡建设行政主管部门批后管理人员要认真开展批后管理巡查工作，做好巡查记录，及时填写南县建设工程规划监督检查登记表，在项目竣工规划核实时及时归档。

第五章 管理职责

第二十四条 村(居)民住宅建设管理工作由县人民政府统一领导，有关职能部门及镇、村(社区)委员会负责具体组织实施。

第二十五条 县住房和城乡建设行政主管部门负责核心控制区的村(居)民住宅建设定点规划、沿城沿路和沿水的村庄规划、村(居)民住宅建设定点规划的审查并报县人民政府批准，负责核心控制区、沿城沿路和沿水的村(居)民住宅建设(安置)点修建性详细规划和建筑方案的审查与审批，负责核心控制区、沿城沿路和沿水的村(居)民住宅建设的宏观指导和审批监督工作。负责规划控制区村(居)民住宅建设规划编制审批管理工作的指导；负责核心控制区、沿城沿路沿水和规划控制区国有土地上村(居)民住宅建设质量安全监督、施工许可等相关工作；负责集体土地上村(居)民住宅建设质量安全监督的指导工作。

县国土资源行政主管部门负责核心控制区村(居)民住宅建设资格审查、建设用地批准文书和土地使用权证核发、房屋产权登记和不动产所有权证核发以及执法监察工作；负责沿城沿路沿水和规划控制区村(居)民住宅建设资格审查、建设用地批准书和土地使用权证核发以及执法检查工作的指导和检查监督工作。

县城市管理行政执法部门负责核心控制区、沿城沿路沿水村(居)民住宅建设执法工作的指导、检查、监督、考核工作。负责规划控制区村(居)民住宅建设执法工作的指导。

县城建投资部门负责村(居)民住宅建设点的基础设施建设和公共服务设施建设。

县直其他相关行政主管部门按照各自职责负责做好中心城区、沿城沿路沿水村(居)民住宅建设相关工作；负责规划控制区村(居)民住宅建设相关工作的指导。

第二十六条 县城核心区外的城市规划区由各乡镇人民政府负责核发乡村建设规划许可证及其批后管理和执法工作。

第六章 保障措施

第二十七条 县人民政府加强对村(居)民住宅建设的组织领导，明确各职能部门、乡镇人民政府、村(社区)委会的职责与权限，定期对工作情况进行检查评估，对工作不力的要追究相关人员责任。

第二十八条 县人民政府将加大经费投入，将村(居)民住宅建设相关规划编制经费列入财政预算予以保障；县住房和城乡建设行政主管部门应加快村(居)民住宅建设相关规划编制，使村(居)民住宅建设有规可依；县不动产登记部门应建立村(居)民住宅建设数据库，实现资源信息共享。

第二十九条 各级各部门应落实责任，形成执法监管合力。县住房和城乡建设、国土资源、城市管理行政执法等行政主管部门应建立动态巡查制度，乡镇、村(社区)应建立联合交叉巡查制度，对违法违章建设行为早发现、早查处。

第七章 责任追究

第三十条 村(居)民住宅建设违反《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》及其他相关法律法规的，由住房和城乡建设、国土资源、城市管理行政执法等部门依据相关法律法规予以追究。

第三十一条 公职人员在村(居)民建房监督管理工作中有违规审批、管理不力、执法不严的，由上级主管单位或所在单位依法给予行政处分；违反规定审批村(居)民住宅建设的，其审批无效，由有关机关依法追究批准部门主要负责人和直接责任人的相关责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究其刑事责任。

第八章 附 则

第三十二条 县人民政府和有关部门原已出台的有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。国家、省、市出台新的民房建设管理有关政策，从其规定。

第三十三条 本规定由县人民政府办公室负责解释。

第三十四条 本规定自公布后30日起施行,试行期为 年， 原《南县县城规划区私人住宅建设管理暂行规定》(南政发〔2013〕5号)同时废止。

第三十五条 各乡镇集镇区规划区个人建房参照本规定执行。集镇区以外的农村村民住房建设严格按照益阳市人民政府2016年5月27日发布的第一号令《益阳市农村村民住房建设管理办法》要求执行。