南县中心城区住房建设规划（2014-2020）文本

总   则

• 编制目的

为贯彻城市总体规划确定的城市发展目标，落实国家和地方关于房地产开发的调控政策，加强城市住房建设的指导和统筹，促进本县住房建设市场健康有序的发展，编制本规划。

• 规划依据

本规划根据《关于做好<湖南省城市（县城）住房建设规划（2014-2020年）>编制工作的通知》（湘建办函[2014]11号）等文件精神，以《湖南省城市住房建设规划编制导则》、《南县城市总体规划（2009-2020）》、《南县土地利用总体规划（2006-2020年）》、《南县中心城区各片区控制性详细规划》、《南县“十二五”住房保障发展规划（2011-2015年）》、《南县2013-2017年棚户区改造规划》为依据，结合我县房地产的调控政策和实际情况，进行编制。

• 指导思想

以科学发展观为指导，以保障和改善民生为重点，认真落实国家和省级城镇住房发展规划的相关要求，积极发挥城市住房建设规划的引导和调节作用。着力强化政府住房保障，加强房地产市场调控，推进住房建设消费模式转型，促进住房事业科学发展，努力实现广大群众住有所居目标。

• 规划原则

（1）坚持住房建设与城市发展规划相协调原则。

（2）坚持住房建设与“生态南县，宜居城市”建设相结合的原则。

（3）坚持土地资源节约、集约、高效利用的原则。

（4）坚持住房建设统筹规划，法制保障的原则。

（5）坚持政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策、分布实施。

• 规划范围和规划期限

规划范围：包括南洲镇、浪拔湖镇两镇镇域部分范围。具体范围涉及到南洲镇北部11个社区和村庄，以及浪拔湖镇的山桥村。北起常岳九铁路并延伸至浪拔湖镇山桥村，南抵丁家城村、大建村，西为新颜村、丁公塘村，东临藕池河，总面积约21平方公里，建设用地面积约18平方公里。

规划期限：2014年-2020年。

• 规划效力

本规划作为城市总体规划的一项专项规划，是对城市总体规划的落实，是指导南县中心城区住房建设的依据和准则。凡在规划期限内进行的一切住房建设活动均应符合本规划；与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划协调。

 

第一章住房发展目标及主要任务

• 住房建设总体目标

（1）建立满足不同收入阶层需求的住房供应体系，营造高度宜居环境。

（2）全面推行符合国情、县情的住房建设模式和消费模式。

（3）实现住房发展总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。

（4）制定科学的住房政策，积极引导房地产市场理性发展。

• 分项目标

表  住房发展指标体系

 

指标分类	指标名称说明		单位	指标属性
总量和居住水平指标	城镇新建住房总建筑面积		310万平方米	预期性
	城镇新建住房总套数		3.18万套	预期性
	人均住房建筑面积		45.7平方米	预期性
	城镇住房成套率		98％	预期性
	新建住房面积结构	140平方米以上	5％	预期性
		90(含)-140平方米	55％	预期性
		60(含)-90平方米	20％	预期性
		50(含)-60平方米	15％	预期性
		50平方米以下	5％	预期性
	商品房空置率		10％	预期性
住房保障指标	保障性住房覆盖面		30.2％	约束性
	保障性安居工程总建筑面积		77.26万平方米	约束性
	保障性安居工程建设总套数		1.06万套	约束性
	住房公积金制度实施覆盖面		100％	预期性
质量和环境指标	住宅工程质量验收优良率		15％	约束性
	存量住宅节能改造比例		100％	预期性
	新建住宅全装修比重		30％	预期性
	新建住宅中绿色住宅比重		10％	约束性
	新建住宅小区物业管理覆盖面		100％	预期性
关联资源配置指标	新增城镇住宅用地供应量		122.69公顷	预期性
	保障性住房用地供应量		38.63公顷	约束性
	保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地占住房建设用地供应总量比重		58％	约束性
	保障性安居工程建设和中低收入家庭租金补贴的财政性资金投入		63557万元	预期性
	保障性住房及其配套工程建设的信贷资金投入		74169.6万元	预期性

 

• 保障性安居工程建设

规划期内，以城市低收入家庭为对象，加大棚户区改造力度，结合城区工业产业的发展，进一步改进和规范公共租赁住房制度，力争到2020年末，使低收入家庭住房条件得到明显提高，外来务工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。

9.1     建设规模

保障性住房：规划期内建设保障性住房7469套，建筑面积40.17万平方米，用地面积20.08公顷。

棚户区改造住房：规划期内改造棚户区9555户，其中实物安置3098套。涉及到建筑面积37.09万平方米，用地面积30.38公顷。

9.2     建设标准

力争到规划期末，全市住房保障覆盖面达到30.2%以上。

保障性住房：套型建筑面积标准为50平方米左右。

棚户区改造住房：套型建筑面积标准为80-90平方米左右。

• 主要任务

（1）推进住房制度建设与创新

（2）完善多层次住房供应体系，调整住房供应结构

（3）建立保障性住房循环分配的实施机制，严格保障性住房分配与管理体制

（4）建立提升居住质量的监督机制

（5）整合完善住房信息系统，优化存量房供应

（6）逐步推动住房产业化，建设生态绿色住宅

 

第二章住房现状及需求                                                                                                                                             

• 规划区住房现状

截至2013年底，中心城区现状常住人口13.63万人，城区存量住房总建筑面积524.8万平方米，人均住房建筑面积39.82平方米。

• 规划区人口规模

运用人口平均增长率法和经济相关分析法，预测出2014-2020年每年人口数据，预测到2020年，中心城区常住人口将达到18.66万人。

表 2014—2020年人口预测情况表

 

年份（年）	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020
预测人口（万人）	14.58	15.53	16.12	16.73	17.37	18.03	18.66

 

• 人均住房建筑面积预测

根据现状人均住房建筑面积指标，结合本地经济和社会发展实际情况及SPSS建模分析，规划预测2020年底，中心城区城市居民人均住房建筑面积达到45.7平方米。

• 规划期限内住房需求

根据城市人口发展规模及城市居民人均住房建筑面积的预测，结合中心城区棚户区改造，充分考虑到目前市场的住房空置情况，预测中心城区在规划期内的住房需求总建筑面积为310万平方米，3.18万套，住房用地面积总量为122.69公顷。其中：

保障性住房7469套，建筑面积40.17万平方米，土地供应面积20.08公顷；

棚户区改造住房9555套（其中实物安置3098套），建筑面积37.09万平方米，涉及土地面积30.38公顷；

商品住房21330套，建筑面积232.74万平方米，土地供应面积84.06公顷。

 

第三章住房建设空间布局与用地规划

• 布局原则

15.1    结合县城各功能区布局

统筹考虑城市公共服务中心、城市工业区、城市综合交通网络与居住区的空间关系，推崇人文关怀、以人为本的城市规划理念，尽量方便居住人口的就业、交通和生活，降低城市运行的社会成本。

15.2    结合开发时序布局

根据中心城区不同区域的功能定位及开发建设时序来确定各类住房建设用地分布的区域和位置。

15.3    结合人口分布情况布局

根据中心城区人口分布情况，结合现状居住用地布局，通过对现状住房需求建设和销售量调查，确定居住用地分布的位置和数量。

• 分类布局

16.1    商品住房空间布局

现状老城区可供房地产开发的用地不多，近期商品房重点建设城东组团、城南组团、洪山组团。随着城市发展，用地总体布局调整，对现状部分重点区域进行综合的改造建设，对建设用地布局进行科学调整。在城市改造建设区域内重点建设的区域包括宝塔湖东侧片区、沿湖路北段东侧片区、西盛路北侧片区以及德昌公园南侧片区。

16.2    保障性住房空间布局

各类保障性住房布局总体遵循“均衡分布、便于出行、配套齐全、规模适中”的原则，宜与其他商品房配建、混合布局，宜布局在交通要道周边，重点考虑与小学、幼儿园、托老所等社区服务设施相邻。住房建设紧随城市发展建设时序，选择交通方便地段；工业园外来务工人口较多，对保障性住房需求量大，在此区域适当分布保障性住房。

表  保障性住房分布情况一览表

 

保障性住房情况一览表
建设时序	地块序号	项目位置	占地面积 （公顷）	套数	建筑面积 （万平方米）
2014年	1	荷堰路与西盛路交叉口	0.74	255	1.48
	2	南洲路与沿湖路交叉口	0.82	280	1.62
	3	荷堰路与纬四东路交叉口	0.68	113	1.36
	4	新颜一路北侧	0.70	240	1.39
	5	德昌公园西北部	0.61	102	1.22
	32	宋田路与经十路交叉处	0.79	270	1.56
	33	宋田路与荷堰路交叉处	0.80	132	1.59
	34	荷堰路与丁家城路交叉处	0.58	200	1.16
	35	杨树巷路与永红路交叉处	0.65	109	1.3
	36	纬九路与红堰路交叉处	0.52	180	1.04
合计			6.90	1881	13.73
2015年	6	荷堰路与西盛路交叉口	1.03	148	1.76
	9	永红路与通河路交叉处北侧	1.44	218	2.62
	10	永红路与通河路交叉处南侧	0.56	85	1.02
	11	杨树巷路与通河路交叉处	3.67	557	6.68
	7	好家园小区西侧	0.39	256	0.78
	8	西盛路与荷堰路交叉处	0.57	372	1.14
	38	新颜大道与新颜二路交叉处	0.49	316	0.97
	39	红堰路与宋田路交叉处	0.26	168	0.52
合计			7.78	2120	15.49
2016年	12	西盛路与沿湖路交叉处	3.68	617	6.86
	13	沿湖路与兴盛路交叉处	1.63	273	3.04
	39	老档湖北侧	0.58	220	1.15
	40	洪堰湖南侧	0.47	181	0.94
合计				1291
2017年	14	平安小区东侧	7.03	804	9.61
	41	新颜二路南侧	0.67	260	1.33
	42	纬八路与经九路交叉处	0.61	235	1.21
合计			8.30	1299	12.15
2018年	15	纬四东路与荷堰路交叉处	0.46	148	0.92
	16	新颜一路与滨河西路交叉处	0.68	218	1.35
	17	红堰路与宋田路交叉处	0.47	150	0.93
	18	城南路与荷堰路交叉处	0.56	180	1.11
	19	南华路与城南路交叉处	0.75	242	1.50
	20	经十路与宋田路交叉处	0.56	180	1.11
	31	大洲路与绿园路交叉处	0.67	216	1.34
合计			4.15	1334	8.25
2019年	26	纬三东路与洪山路交叉处	0.81	270	1.62
	27	新颜大道与新颜二路交叉处西侧	1.06	350	2.10
	28	西盛路与双堰路交叉处	0.48	158	0.95
	29	红堰路与经九路交叉处	0.67	240	1.34
	30	大洲路与绿园路交叉处	1.06	350	2.10
合计			4.07	1368	8.11
2020年	21	红堰路与纬八路交叉处	0.51	180	1.01
	22	城南路与荷堰路交叉处东侧	0.68	240	1.35
	23	大洲路与绿园路交叉处南侧	0.45	160	0.90
	24	运河南路与沿湖路交叉处	0.99	350	1.97
	25	纬三东路与洪山路交叉处西侧	0.54	190	1.07
	37	新颜一路西段南侧	0.61	214	1.20
合计			3.77	1334	7.51

 

    16.3    棚户区改造住房空间布局

棚户区改造主要分布在老城区，以货币安置为主。实物安置以就近改造安置为主，按照“先成熟先解决”的原则布局。

表  棚户区改造住房分布情况一览表

 

建设时序	项目名称	地块序号	位置	用地面积  （公顷）	实物安置套数(套）	建筑面积  （公顷）	货币安置套数（套）
2014年  建设项目	南县南洲镇小荷堰棚户区改造项目	1	洪堰湖西侧，宋田路与双堰路交叉口的东南角	4.33	132	1.59	484
	南县南洲镇火箭棚户区改造项目	2	荷堰路与纬四东路交叉口西南角	0.93	113	1.37	287
	南县南洲镇花甲棚户区改造项目	3	德昌公园西北角	1.13	102	1.22	298
	南县南洲镇永安棚户区改造项目	4	杨树巷路与永红路交叉口东北角	1.06	109	1.31	239
	小计			7.45	456	5.48	1308
2015年  建设项目	南县南洲镇永安二期棚户区改造项目	5	杨树巷路与通河路交叉口西北角；通河路与太济街交叉口西北角	6.89	860	10.32	604
	南县南洲镇火箭二期棚户区改造项目	6	洪山路与南洲路交叉口东北角	1.67	148	1.76	312
	小计			8.56	1008	12.08	916
2016年  建设项目	南县南洲镇二期棚户区改造项目	7	沿湖路与西盛路交叉口西侧北段	3.09	328	3.92	460
		8	沿湖路与西盛路交叉口西侧南段	1.83	195	2.32	272
		9	兴盛路与南华路交叉口西北角	2.89	307	3.67	430
	小计			7.81	830	9.92	1162
2017年  建设项目	南县南洲镇三期棚户区改造项目	10	沿河路与泰和路交叉口西北角	6.81	804	9.61	3071
	小计			6.81	804	9.61	3071
合计				30.63	3098	37.09	6457

16.4      住宅产业化布局

规划住宅产业化建设依托政府投资建设的保障性住房与商品房开发，主要位于城北组团、工业园区城西组团、城南组团等。其中，以商品房开发主导的产业化基地位于城北组团湘北干线以北区域。

住房产业化项目年度安排表

 

年份	项目名称	项目位置	建筑面积 （万㎡）	政府投资项目占比（%）
2016	项目一	西盛路与沿湖路交叉处	5.99	53.5
	项目二	湘北干线以北	5.19
2017	项目三	平安小区东侧	6.07	51.8
	项目四	湘北干线以北	5.65
2018	项目五	纬四东路与荷堰路交叉处	0.92	41.3
	项目六	新颜一路与滨河西路交叉处	1.35
	项目七	红堰路与宋田路交叉处	0.93
	项目八	城南路与荷堰路交叉处	0.92
	项目九	湘北干线以北	5.85
2019	项目十一	纬三东路与洪山路交叉处	1.47	38.2
	项目十二	新颜大道与新颜二路交叉处西侧	2.1
	项目十三	大洲路与绿园路交叉处	2.1
	项目十四	湘北干线以北	9.14
2020	项目十五	城南路与荷堰路交叉处东侧	1.31	36.8
	项目十六	大洲路与绿园路交叉处南侧	0.9
	项目十七	运河南路与沿湖路交叉处	1.97
	项目十八	纬三东路与洪山路交叉处西侧	1.07
	项目十九	湘北干线以北	8.99
合计			61.96	43.7

 

第四章  年度时序安排

• 2014年-2020年年度实施计划

表  住房年度供应计划表

 

 

 

住房分类	指标			2014年	2015年	2016年	2017年	2018年	2019年	2020年	合计
总量	套数（套）			5678	6400	3716	3922	4026	4129	4026	31897
	建筑面积 （万平方米）			55	63	36	38	39	40	39	310
	用地面积（公顷）			21.84	24.60	14.29	15.09	15.49	15.89	15.49	122.69
保障性安居工程	保障性住房	套数（套）		1425	1112	401	495	1334	1368	1334	7469
		建筑面积 （万平方米）		8.26	3.41	0.09	0.14	9.75	9.51	9.01	40.17
		用地面积 （公顷）		4.15	1.71	0.05	0.07	4.87	4.75	4.48	20.08
	棚户区改造住房	改造套数（套）		1764	1924	1992	3875	0	0	0	9555
		其中	货币安置（套）	1308	916	1162	3071	0	0	0	6457
			实物安置（套）	456	1008	830	804	0	0	0	3098
		建筑面积 （万平方米）		5.48	12.08	9.92	9.61	0	0	0	37.09
		用地面积 （公顷）		9.59	6.04	9.95	4.80	0	0	0	30.38
	合计	套数（套）		1881	2120	1368	1334	1334	1299	1231	10567
		建筑面积 （万平方米）		13.74	15.49	10.00	9.76	9.75	9.51	9.01	77.26
		用地面积 （公顷）		6.90	7.75	5.00	4.87	4.87	4.75	4.48	38.63
商品住房	90m？以下套型商品住房	套数（套）		390	440	940	1036	1076	1131	1118	2193
		建筑面积 （万平方米）		8.26	9.71	10.40	11.30	11.70	12.20	12.00	46.73
		用地面积 （公顷）		1.84	2.09	3.72	4.09	4.25	4.45	4.40	10.47
	90-144m？套型商品住房	套数（套）		3123	3520	1291	1423	1481	1557	1537	17543
		建筑面积 （万平方米）		30.25	34.65	14.29	15.54	16.09	16.77	16.49	170.50
		用地面积 （公顷）		12.01	13.53	5.11	5.62	5.84	6.13	6.06	67.48
	144m？以上套型商品住房	套数（套）		284	320	117	129	135	142	140	1594
		建筑面积 （万平方米）		2.75	3.15	1.30	1.41	1.46	1.52	1.50	15.5
		用地面积 （公顷）		1.09	1.23	0.46	0.51	0.53	0.56	0.55	6.11
	合计	套数（套）		3797	4280	2348	2588	2692	2830	2795	21330
		建筑面积 （万平方米）		41.26	47.51	25.99	28.25	29.25	30.49	29.99	232.74
		用地面积 （公顷）		14.94	16.85	9.29	10.22	10.62	11.14	11.01	84.06

 

第五章  政策保障措施

• 多渠道增加住房供应，多种形式解决中低收入家庭住房困难。

进一步加强住房制度建设与政策研究，按照不同阶层居民住房需求特征，科学确定住房供应规模，建立多层次、分梯度的住房供应机制，满足居民合理的住房需求。

• 进一步深化调整住房供应结构，推进县城住房特色化建设。

坚持普通商品房在住房供应体系中的主体地位，满足中低收入居民的自住需求。重点发展中小套型普通商品住房，改变县城大套型住房占比多的形式。结合滨水区域，适度发展具有特色的中高档商品房。

• 加强政策研究，完善住房保障管理机制，推进住房保障工作开展。

加强保障性住房工作的领导、组织和协调，建立保障性住房工作领导机制，充实和加强保障性住房日常工作机构，健全各区政府、市发展改革、公安、民政、财政、劳动保障、国土、住建、规划等多部门协调机制。健全保障性住房的信息化应用机制，优化配置保障性住房资源，实现解决城市低收入家庭住房困难工作的信息化。

• 加强住房产业化战略研究，推进住宅产业现代化。

改变传统的粗放型住宅建设模式，构建集约化住房发展模式，加强各类配套公共设施建设，推进住宅产业现代化。通过住宅的标准化、集约化设计和生产，充分利用有限的土地资源，提高住宅建设效率，全面提升住宅质量，降低住宅成本，建设省地、节能、节水、节材和环保型住宅，并实施高水平的物业管理。

• 积极培育和规范发展住房租赁市场，完善住房供应体系。

积极扩大租赁管理范围，建立统一的流动人口和出租屋信息资源库，建立房屋租赁市场综合管理的长效机制，充分发挥租赁住房对解决居民住房需求的重要作用。通过加大城中村环境综合整治力度，引入物业管理、规范出租屋管理，完善配套设施，不断改善出租屋居住环境，引导居民转换消费观念，通过购买、租赁等多重方式合理改善居住条件。

 

第六章规划实施机制

• 规范规划管理 

建立完善的住宅建设项目立项审批制度、土地供应申请、审批制度、规划管理审批制度，政府各有关职能部门要加强协作和联动，确保规划顺利实施。 

• 衔接各项相关规划

衔接好与住房建设规划实施密切相关的国土、规划、财政、建设、房产等部门专项规划，做到多规合一。

• 发挥年度实施计划的调控作用 

规划期内，各住房建设规划年度实施计划中，土地供应、住房建设量等事项应遵循本规划，并结合实际落实情况合理调整。 

• 完善住房建设规划监督管理

全面落实住房规划实施的相关责任单位，建立健全规划实施监督制度以及行政纠正与行政责任追究制度，严肃纠正违反住房规划的行为并追究责任，加强住房规划实施的检查，同时完善住房建设规划公共参与机制，充分发挥新闻媒体的舆论监督作用，接受社会公众的监督。对没有按要求严格审查，违规发放规划、施工、商品房预售证和施工图设计文件审查合格证书的单位和个人，要及时予以严肃查处；属于失职、渎职的，应依法追究有关人员的责任。

• 建立规划实施跟踪机制 

加强规划实施情况评价工作，对每年政府引导下的住房建设规划、年度实施计划实施绩效分析和评价。通过对每年廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、普通商品住房的用地供应、开工建设量、上市销售量和实际成交量的统计分析，确定下一年度住房建设用地供应量、空间分布和建设量（住房建设年度计划），使住房建设规划编制、实施与管理有机结合起来，形成动态、互动的反馈环。 

• 落实规划实施的责任 

将住房建设规划实施工作纳入对各片区、街道办事处的目标责任制管理。在投资年度计划、重点建设项目年度投资计划、土地供应年度计划和规划年度实施计划制定过程中，要将保障性住房建设作为重点内容。 

• 加强规划的信息化建设 

建立住房建设规划年度实施计划项目电子数据库，数据库包含住宅建筑套密度、住宅面积净密度、容积率等相关控制指标，对建设项目进行严格的审查，凡不符合要求的项目，原则上不予审批，同时通过对数据库的动态更新来及时掌握住房建设计划实施的进展。

• 完善规划公共参与和社会监督机制

充分发挥电视、广播、报刊、互联网等新闻媒体的作用，保障公众对住房建设规划的知情权、参与权和监督权；面向居民群众的项目要进行公示，做到公开、公正、公平，为规划实施奠定良好的社会基础。

 

第七章附则

• 规划成果由规划文本、图纸与附件（规划说明书、专题研究报告、现状调研报告）组成。规划文本和规划图纸具有同等法律效力，规划说明书为规划条款的解释和论证。
• 本规划自批准之日起生效。