一、该文件制定的必要性。

　　目前，南县有33个物管小区，27家物业管理服务企业，从业人员超过700人。物业服务企业呈现小而散的发展态势，物业管理服务质量不优，专业性不强，工作效率不高，服务水平达不到业主预期，业主投诉日益增多，物业服务人物业费收缴困难。全县物业管理水平总体层次不高，物业服务行业整体缺乏规范化、专业化的管理，经县人民政府研究，结合我县实际，出台本暂行办法是现实需要。

　　二、文件的主要依据

　　该文件主要依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》等法律法规和文件精神，结合我县实际情况制定。

　　三、文件施行日期及有效期说明

　　该文件的发布日期是2024年10月28日，施行日期为2024年11月27日，有效期2年。社管小区和企管小区物业管理可参照本暂行办法执行。

　　四、主要内容

　　《暂行办法》架构为八章四十九条，分别是总则、业主与业主大会、前期物业管理、物业管理与服务、物业的使用与维护、监督管理、法律责任、附则。对业主和业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面提出了具体的要求，并作出相关规定，旨在规范物业管理活动，提升居民生活质量和小区服务水平。此外，也在物业的监督管理责任和法律责任等方面作出了明确界定，为物业管理活动责任划分和矛盾解决提供依据。

　　《暂行办法》坚持民生导向、问题导向、务实导向，围绕解决一些体制机制性障碍、重点难点问题，以法治手段引领和保障物业行业高质量发展，力求结构严谨，字义准确，具有时代特征，主要亮点是：

　　（一）将物业管理融入社区治理。顺应加强和完善城乡社区治理的新形势、新要求，《暂行办法》在总则中开宗明义地将物业管理融入社会基层治理，并通过分则中的多处规定，将这一指导思想转化为具体制度。

　　（二）推动业主自治更好实现。针对首次业主大会筹备难，强化乡镇人民政府、社区居委会的职责，并明确首次业主大会会议经费由建设单位承担。

　　（三）规范了物业管理工作要求。结合业主大会成立、物业服务企业选聘工作，针对南县突出存在的前期物业管理未进行承接查验、物业费用收缴困难、部门乡镇职责不清等，对物业管理工作提出了具体要求。

　　（四）理顺部门职责。进一步明确县住房和城乡建设局负责全县物业管理活动的监督管理工作，履行研究拟定物业管理的相关政策和行业标准等职责；生态环境保护部门履行对物业管理区域及周边区域的大气、水、土壤以及危险废物、噪音、辐射等各类污染源进行监督、检查、执法；卫生与健康部门对物业管理区域的自来水特别是二次供水的卫生进行监督检查，做好传染病防治工作；市场监督部门依法查处在物业管理区域内擅自将居住用房改变为非居住用房从事无照经营活动的行为，开展电梯、锅炉、压力容器、压力管道等特种设备检验检测等安全监察等工作；发展和改革部门制定前期物业收费指导标准并指导实施，完善物业收费管理办法等职责；消防部门指导社区委员会、物业服务人履行消防安全等职责；城市管理和综合执法部门负责物业管理区内绿化管理的指导工作，依法查处物业管理区域内乱设摊点、乱丢垃圾、乱涂乱画、排放噪声污染等违法行为；公安派出所加强安全防范和治安秩序维护等工作；审计部门负责对住房和城乡建设局分配使用住宅专项维修资金进行审计监督；财政部门对住宅专项维修资金的财务管理和会计核算进行监督；属地乡镇人民政府应当及时召集行业部门、属地公安派出所、司法所、居（村）民委员会、物业服务企业等单位和业主委员会、业主代表，参与协调解决物业管理活动中的矛盾纠纷；物业行业协会应当加强行业自律，制定物业服务规范和标准，规范物业服务行为，全面提升物业服务质量和管理水平。

　　（五）物业管理重心下移。强化属地乡镇人民政府、社区居民委员会责任，巩固基层基础，指导和加强业主委员会建设，充分发挥业主委员会自我管理作用，为全县物业管理工作提供坚强有力的保障。